一、經(jīng)濟適用房的概念

　　經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。

　　經(jīng)濟適用房在離婚財產(chǎn)分割時能按照商品房的價格來計算嗎？要看經(jīng)濟適用房是否已購滿五年？若要按商品房算，則必須交納土地出讓金和其他規(guī)定的費用，就是要扣除必要的費用。

　　二、經(jīng)濟適用房法律知識

　　自從2005年我國第一批經(jīng)濟適用房上市以來，經(jīng)濟適用房糾紛增多，占二手房買賣糾紛中相當?shù)谋壤６渲须x婚時關于經(jīng)濟適用房如何分割的問題也給全國法院的審判工作帶來了不少的難題。

　　根據(jù)建設部發(fā)展改革委監(jiān)察部財政部國土資源部人民銀行稅務總局　聯(lián)合出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，己購經(jīng)濟適用住房的購買人擁有有限產(chǎn)權，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。此時的經(jīng)濟適用房在離婚時，是按原價值分割，還是按現(xiàn)行市場價值分割，大家都知道，經(jīng)濟適用房漲勢很高，有的房價已經(jīng)漲了3倍，如果按原價格分，未獲得房屋一方會很虧，如果按市場價分，與法規(guī)、規(guī)章、政策又相悖，因此出現(xiàn)原被告雙方都想盡辦法爭奪房產(chǎn)的情況。目前此問題是司法實踐中的一大難點。

　　而購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，出售時按照屆時同地段普通商品房和經(jīng)濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購，購房人也可以在補繳政府應得收益后取得完全產(chǎn)權。已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府回購。此時的經(jīng)濟適用房在離婚時，雖然價值高一些，但未獲得房屋一方仍會覺得虧，仍是拼命爭奪房產(chǎn)，造成法院判決的難度。

　　經(jīng)濟適用房是社會關注的熱點，也是離婚案件中當事人爭議的焦點。在判斷經(jīng)濟適用房是夫或妻的個入財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)時，首先看有無證據(jù)證明財產(chǎn)是夫或妻的個人財產(chǎn)，有證據(jù)證明是夫或妻的個入財產(chǎn)時，如有約定，或者是一方的婚前個入財產(chǎn)等，就認定為是夫或妻的個人財產(chǎn)，否則，凡是婚姻關系存續(xù)期問通過任何一方所獲得的財產(chǎn)，均為夫妻共同財產(chǎn)，在離婚時予以分割。對經(jīng)濟適用房屬于個入財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)，若無約定可以作如下認定:

　　1、凡婚姻關系存續(xù)期間購買并取得經(jīng)濟適用房的為夫妻雙方共有財產(chǎn)。雖然經(jīng)濟適用房尚未辦理產(chǎn)權證，但只要夫妻支付全部購房款的，房屋屬于買受入夫妻所有，辦理產(chǎn)權證僅是時間問題，取得房屋產(chǎn)權具有必然性。

　　2、一方婚前申請購買經(jīng)濟適用房，婚后雙方共同支付購房款的，為夫妻雙方共有財產(chǎn)。婚前一方享有購房資格，但婚后夫妻如果不交納購房款，就無法取得房屋，支付房款是取得房屋的對價，因此，該房屋的取得不論從財產(chǎn)的形成，還是取得的時間上，均應定為夫妻共同財產(chǎn)。

　　3、一方婚前申請購買并支付部分購房款，婚后夫妻交足購房款的，婚前所支付的購房款對應的房屋價值應當認定為一方個人財產(chǎn)，就補交房款對應的房屋價值應認定為夫妻共有財產(chǎn)。經(jīng)濟適用房的交款時間始于2001年，第一批房屋的購房款到2005年上半年才交清，交款期間跨度大，如果將經(jīng)濟適用房全部認定為夫妻共同財產(chǎn)，婚前支付房款的一方損失很大，且這種認定亦缺乏法律依據(jù)，不能令人信服，還容易造成婚前文付房款的一方極大不滿，引發(fā)矛盾。僅將補交房款對應的房屋價值認定為天妻共有財產(chǎn)的依據(jù)是該部分財產(chǎn)價值形成于夫妻婚姻關系存續(xù)期間。

　　4、一方婚前購買并已支付全部購房款的為個人財產(chǎn)。雖然房屋產(chǎn)權的登記時間可能在夫妻婚姻關系存續(xù)期間，但該種情形下，購房一方與政府之間的買賣合同已經(jīng)全部履行，購房者對所購房屋享有占有、使用、收益及出賣以外的處分權，故房屋應當歸買受人所有。房屋產(chǎn)權登記僅僅發(fā)生物權變動的效力，但不能因為房屋產(chǎn)權的登記發(fā)生在夫妻婚姻關系存續(xù)期間而改變所有權的性質(zhì)。

　　對經(jīng)濟適用房分割時，因購買經(jīng)濟適用房所欠銀行借款或其他債務一并處理，司法實踐對該處理意見無分歧。不對經(jīng)濟適用房進行分割時，對因購買經(jīng)濟適用房所欠銀行借款或其他債務，此時不應處理因購買經(jīng)濟適用房所欠的銀行借款或其他債務。理由:夫妻所欠的購房債務，其借款均支付給了房屋出售方（政府），已經(jīng)轉化為房屋價值，由于現(xiàn)在無法確定房屋的歸屬，也就不能確定由夫妻哪一方承擔該債務。在此種情況下，可以告訴實際借款人，若配偶不償還借款時，借款入可以先行清償，待清償完畢，自己的損失可以在日后分割經(jīng)濟造用房時向原配偶主張。

　　三、經(jīng)濟適用房在離婚時如何分割？

　　我在8年前與丈夫江某登記結婚，如今二人婚姻走到了盡頭，雙方都同意離婚，孩子撫養(yǎng)等問題都好商量，最大的一個難題就是對在三年前購買的一套經(jīng)濟適用房雙方互不相讓，又找不到比較好的分割辦法。該經(jīng)濟適用房 （建筑面積60平方米）是江某所在單位自建的，根據(jù)家庭收入、家庭人口及工齡等因素，花12萬元優(yōu)惠購買的，已經(jīng)辦理了“兩證”。但按照購房協(xié)議的約定和有關規(guī)定，該房5年后才能上市交易，現(xiàn)在還不能上市交易。現(xiàn)在他們所在地的房屋市場價格已達到5000元一平方米。江某認為，這經(jīng)濟適用房是他所在單位分給他的，12萬元購房款是雙方共同財產(chǎn)，應當分割的是這12萬元購房款;而我姐姐則認為，這房屋也屬于夫妻共同財產(chǎn)，應當按照該房屋的實際價格分割。請問，像我這種情況，經(jīng)濟適用房在離婚時如何分割?

　　該經(jīng)濟適用房是在你們夫妻關系存續(xù)期間得到的，依照我國《婚姻法》的有關規(guī)定，應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。一般情況下，夫妻共同財產(chǎn)在離婚時要平均分割，但本案的問題是應當如何分割，按購買時的12萬元分割顯然是沒有道理的，因為12萬元購買包含著當時賣方對夫妻雙方的優(yōu)惠，即使是按當時的市場價購買的，由于近幾年房屋漲價是不爭的事實，這在法律上可以認為是無需當事人舉證證明的“眾所周知的事實”，即無論如何都不應當按購買時的價格分割。但由于對經(jīng)濟適用房這種房屋的分割法律上確實找不到具體的法律依據(jù)，只能根據(jù)民法的公平原則進行分割或者分配。我們認為，雙方可以采取競價拍賣的方式分割該房屋，由出價高的一方取得該房屋的所有權，給予對方相應的補償，這樣可以做到對雙方都比較公平。如果不愿意以競價方式分割，則可以在市場價的基礎上，扣除營業(yè)稅、綜合地價款（土地出讓金）并考慮到日后交易的風險等因素，大致確定該經(jīng)濟適用房的目前價格，然后在此基礎上進行平均分配。總之，只要雙方按照公平合理的原則，在互諒互讓的基礎上總會找到雙方都可以接受的分割辦法的。