離婚賠償律師

　　一、婚前還貸補償的定性

　　婚前個人所購房屋為個人財產已確定無疑（以取得房產證為準），然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。

　　要弄清楚這個問題前先要弄清楚其中的法律關系，簡單地說，購房者與賣房者是房屋買賣關系，而購房人與貸款人則是房款借貸關系。當購房人與賣房人簽訂了購房合同，并在找貸款人借到了錢，同時也辦理了房產證后，購房合同雙方都已經履行完了合同義務，雙方已經結束了購房合同的關系。在此之后，購房人向貸款人償還借款的行為，屬于購房人與貸款人因貸款行為而產生的債權債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。

　　買房人買房行為得到了房產所有權是屬于物權，還貸行為是屬于債權法律關系，物權優于債權，所以婚后共同還貸的行為不能造成房產所有權的變更，且房產作為不動產，其所有權變更必須經過房產部門的登記公示程序，才能產生法律效力，婚后共同還貸的行為只能產生債權債務的法律關系，也就是說在婚后還貸的行為中你也出了一半的財力，所可以就婚還款的一半主張由欠款一方補償。關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。　依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

　　二、共同還貸增值補償的裁判現狀評析

　　我們通過在中國裁判文書網上的檢索，按時序調取了2012年6月至2014年6月期間 ，12個省份207份準予離婚的民事判決書，以是否存在實質性分割房產增值為標準，篩選后得到涉及婚前購房婚后還貸增值分割的樣本32個，其中典型樣本15個，對15份判決逐份閱讀解析，發現僅在15份判決中采用的計算方法就多達8種。

　　案例

　　2008年7月，李某購買某市房屋一套并登記在自己名下，購房合同價為120萬元，首付36萬元，貸款本金84萬元，貸款期限20年，利息60萬元。房屋辦理產權證時，李某另行支付了稅金、維修基金2萬元。2010年 ，李某與王某登記結婚 。2014年王某訴至法院要求與李某離婚，并分割共同的房產。法院經審理查明，李某婚前償還房屋貸款本息14萬，其中利息7萬，李某與王某婚姻存續期間 ，雙方共償還房屋貸款28萬元 ，其中利息為14萬元 ，李某申請法院對結婚時和離婚時的房屋價格進行評估，評估價分別為結婚時190萬元，離婚時300萬元。

　　評析

　　離婚時，李某應當給付王某的房屋分割補償款如何確定？不同計算方法所計算出的補償款存在較大的差異，計算公式展現的是如何確定增值部分的思考路徑，也是法律語言與精神的另一種傳達，通過對公式所表達法律意圖的探究、公式間利弊的比較，可以更清楚地看出不同計算方法的法律實質。共同還貸款項對應財產增值部分的計算對共同還貸款項對應財產增值部分的確定，主流的處理思路不外乎兩種：

　　一是先確定房屋從結婚到離婚的時間區間內的增值系數，再乘以共同還貸的數額，得出增值數額；二是先確定共同還貸在房屋增值起點時的占比，再乘以房屋現值，得出增值數額。從數學公式的角度上看，兩種思路是一個計算效果。我們可以各類方法所采用公式中的變量進行精簡，在數據上更明晰的看出各計算方法間的計量差異。從整理的全部判決文書的核心計算方法來看，多數法院致力于對法律原文的解讀，盡量遵循簡便易解的計算原則，沒有出現從銀行抵押權利占比，個人償債及其增值排除等較為偏門的方法作為計算路徑。