分歧

      原告認(rèn)為：對于爭議房屋，當(dāng)初是原告交納了全部房款及相關(guān)費(fèi)用，只是因?yàn)樯矸蓐P(guān)系，為了方便購買，才將房產(chǎn)登記在了被告的名下。原告多年來居住使用，并進(jìn)行了裝修，居住期間的相關(guān)費(fèi)用亦由原告支付，房產(chǎn)證也由原告保管著。這些事實(shí)都能夠證明原告就是爭議房屋的真正權(quán)利人。

      被告認(rèn)為：雙方提交的證據(jù)表明購房人是被告，沒有證據(jù)顯示購房款是原告交納。原告之所以手持房屋產(chǎn)權(quán)證書，是因?yàn)楸桓孀约旱睦戏课莓a(chǎn)權(quán)證書丟失后被其獲得，但被告已補(bǔ)辦了新的房屋產(chǎn)權(quán)證書。依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定和不動產(chǎn)物權(quán)的取得規(guī)則，被告對爭議房屋擁有當(dāng)然的所有權(quán)。

    解析

      與其他確認(rèn)所有權(quán)糾紛不同的是，本案涉及到實(shí)踐中大量存在的房屋買賣借名登記問題，對此類糾紛，如何通過證據(jù)分析進(jìn)行法律判斷，通過何種規(guī)則確定房屋的真正權(quán)利人是問題關(guān)鍵所在，對此筆者分析如下：

    1.不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí)的救濟(jì)措施

      一般意義上，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和事實(shí)上的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)是一致的。但由于經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性和各種原因，也會產(chǎn)生兩者不一致的情形。所以，法律為了保護(hù)可能的事實(shí)權(quán)利人，規(guī)定了異議登記和更正登記，各方就不動產(chǎn)所有權(quán)產(chǎn)生糾紛之時(shí)，異議登記就顯得至關(guān)重要。所謂異議登記，是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)入登記簿。此時(shí)，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。由于異議登記也給不動產(chǎn)物權(quán)交易造成了一種不穩(wěn)定狀態(tài)，故物權(quán)法同時(shí)規(guī)定，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。故此種情形下，不動產(chǎn)的事實(shí)權(quán)利人維護(hù)其權(quán)益的有力措施應(yīng)當(dāng)是提起訴訟，通過法院的最終裁決確定物權(quán)的真正歸屬。

    2.本案中不動產(chǎn)之真正權(quán)利人的認(rèn)定依據(jù)

      本案涉及房屋的所有權(quán)歸屬依照不動產(chǎn)登記簿的記載應(yīng)當(dāng)歸屬于被告郭某，但原告姜某主張其才是房屋真正的權(quán)利人，最初只是借用被告郭某的名字進(jìn)行了登記。在此情形下，以下四個(gè)方面的認(rèn)定對于確定真正權(quán)利人具有重要的意義。

    （1）涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰，由誰保管。

      房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交給他人。本案中，原告姜某持有最初的房屋產(chǎn)權(quán)登記證，登記人為被告郭某。如果房屋實(shí)際權(quán)利人為郭某，則由原告姜某長期保管該證書的做法有違常理，另外，雖然被告郭某手中也持有產(chǎn)權(quán)證書，但據(jù)其陳述，該證書的獲得為原有證書丟失后補(bǔ)辦。在郭某缺乏證據(jù)證明姜某持有的原始房屋產(chǎn)權(quán)證書具有非法性之時(shí)，該房屋產(chǎn)權(quán)證書的證明力大于后補(bǔ)的證書。

    （2）涉訴房屋的購房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰支付。

      依據(jù)常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關(guān)稅費(fèi)。本案中，原告姜某提供了收據(jù)、證明書、證人證言等相關(guān)證據(jù)，證明是其交納了涉訴房屋的購房款，且持有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記所支付的必要費(fèi)用票據(jù)和水電費(fèi)、供暖費(fèi)用的票據(jù)。對此，被告郭某解釋為其因搬家丟失了辦理房屋登記的票據(jù)，將必要費(fèi)用之票據(jù)與房屋產(chǎn)權(quán)證書綜合觀察，被告郭某皆稱丟失的說法有違常理。

    （3）涉訴房屋由誰長期支配使用。

      涉訴房屋由誰長期支配使用也是認(rèn)定真實(shí)權(quán)利人的一個(gè)重要依據(jù)。本案中，原告姜某提供了相關(guān)的水電費(fèi)和取暖費(fèi)等票據(jù)，證明了涉訴房屋自2000年開始一直由原告居住，并進(jìn)行了裝修。被告稱因?yàn)樵娓赣H為領(lǐng)導(dǎo)才一直讓原告在此居住，而自己在其他地方租房居住，且并不知曉房屋裝修的情況，該辯解同樣與常理相悖。

    （4）房屋出賣方的證明。

      房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當(dāng)初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權(quán)利人的依據(jù)之一。本案中，當(dāng)初房屋的投資方經(jīng)天公司出具證明和證人，證實(shí)當(dāng)初收到的購房款系姜某所交，且證明當(dāng)時(shí)因姜某非公司人員，才將房屋登記在郭某名下。房地產(chǎn)開發(fā)商緯地公司和負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)事宜的某開發(fā)中心，也證明其并未收取過被告郭某交納的房屋購房款。

      綜上，原告提供的證據(jù)之間互相得到印證，且已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈條，證明了原告為涉訴房屋的真正權(quán)利人，而被告郭某并未提供有力證據(jù)證明其主張。

      根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。本案爭議房產(chǎn)雖登記在郭某名下，但根據(jù)已查明的事實(shí)，姜某支付了本案爭議房產(chǎn)的購房款，其應(yīng)享有爭議房產(chǎn)的所有權(quán)，故法院對姜某要求確認(rèn)本案爭議房產(chǎn)歸其所有的訴訟請求應(yīng)予以支持。