在夫妻離婚、兄弟姐妹分家等情況下,可能會(huì)涉及到共有房屋的分割,這時(shí)就需要辦理房屋析產(chǎn)手續(xù),也稱房屋分割手續(xù)。辦理房屋析產(chǎn)手續(xù)的前提條件是已取得了房屋所有權(quán)證,雙方或多方簽署了合法有效的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議,再辦理析產(chǎn)手續(xù)時(shí),除填寫《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書》外,還應(yīng)提交下列證件:
(1)房屋所有權(quán)證;
(2)離婚判決書或離婚調(diào)解書。如雙方未通過法院離婚,則2003年10月1日以后協(xié)議離婚的雙方到場(chǎng)確認(rèn)離婚協(xié)議及提供離婚證原件和復(fù)印件,雙方不能同時(shí)到場(chǎng)辦理的離婚協(xié)議書還需提交公證書;
(3)本人身份證復(fù)印件(核對(duì)原件);協(xié)議離婚需提供雙方的身份證復(fù)印件(核對(duì)原件);
(4)房改房提供原購房契約復(fù)印件(核對(duì)原件);
(5)房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。如果證中沒有圖的可不提供,登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人姓名;
(6)私有平房還需提供測(cè)繪部門提供的測(cè)繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交,另一份在領(lǐng)取新房產(chǎn)時(shí)在制證窗口提交,由工作人員直接粘貼在房屋所有權(quán)證上。
(7)分割(析產(chǎn))協(xié)議(原件,共有房屋分為單獨(dú)所有);或者書面申請(qǐng)(原件,登記為一處的房屋分為二處以上);
辦理房屋析產(chǎn)手續(xù)的費(fèi)用是收取房產(chǎn)證印花稅5元,不收其它費(fèi)用
根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)及有關(guān)司法解釋,北青網(wǎng)將離婚后房屋分割主要分為公房使用權(quán)的分割和產(chǎn)權(quán)房的分割兩種。
(一)公房使用權(quán)的分割
公房承租人僅有房屋的使用權(quán),不享有房屋的產(chǎn)權(quán)。因此,在離婚時(shí),法院只會(huì)判決使用權(quán)的歸屬,不涉及房屋的產(chǎn)權(quán)問題。最高人民法院在1996年2月5日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的司法解釋,專門對(duì)法院在審理離婚案件中,分割承租公房使用權(quán)的問題做了相關(guān)規(guī)定。
1、在夫妻結(jié)婚登記前,公房使用權(quán)已在一方名下,離婚時(shí),另一方可否要求分割使用權(quán)?
對(duì)該問題,最高院的司法解釋采取了具體情況,具體分析的原則。以下九種情況,房產(chǎn)使用權(quán)應(yīng)夫妻共同享有。
(1)婚前由一方承租的公房,婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的,離婚時(shí),另一方有權(quán)要求分割公房使用權(quán)益。注意,這里一方取得的時(shí)間是在婚前,如果一方是在婚后取得的,不論時(shí)間長短,另一方均有權(quán)要求分割公房使用權(quán)益。
(2)婚前一方承租的本單位公房,離婚時(shí),雙方均為本單位職工的,也就是說,雖然夫妻雙方結(jié)婚不到五年,但調(diào)到同一個(gè)單位的,另一方也可以要求分割公房使用權(quán)益。
(3)一方婚前借錢投資建房并取得公房承租權(quán),婚后夫妻共同償還借款的,雖然公房所購時(shí)間為婚前,但由于婚后雙方共同還款,另一方也有權(quán)要求分割公房使用權(quán)益。當(dāng)然,這里還有不清楚的地方,如婚后共同償還了多少錢,另一方才有權(quán)提出該要求,是一部分還是全部,司法解釋沒有規(guī)定,實(shí)踐中由法院根據(jù)案情酌情處理。
(4)婚后一方或雙方取得公房承租權(quán)的,無論誰是承租人,另一方均有權(quán)分割公房使用權(quán)益。
(5)婚前一方承租的公房,婚后因該承租房屋被拆遷而重新取得房屋承租權(quán)的,雖然房子是婚前一方承租的,但只要婚后遇到拆遷又換了公房,新公房的使用權(quán)益就是兩個(gè)人共有的。
(6)夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋。
(7)夫妻一方將其承租的本單位公房,交回本單位或交給另一方單位后,另一方單位另給調(diào)換公房的,也就是說,婚后調(diào)換的公房,使用權(quán)也是雙方共有的。
(8)婚前雙方均租有公房,婚后合并調(diào)換公房的。
(9)其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。這是個(gè)彈性條款,法院有自由裁量權(quán),當(dāng)法院認(rèn)為將公房承租權(quán)僅判給一方顯失公平,或有其他嚴(yán)重不妥的后果時(shí),就可以根據(jù)該條酌情處理。
2、公房使用權(quán)判給男方,還是判給女方呢?
根據(jù)最高院的司法解釋,法院在該問題的處理上主要遵循以下原則:
(1)照顧撫養(yǎng)子女的一方。夫妻離婚,受到最大傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長,有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境,將公房使用權(quán)判給帶孩子的一方,合情合理。此外,根據(jù)最高院的司法解釋,兩周歲以下的孩子,一般應(yīng)判歸女方撫養(yǎng)。
(2)男女在同等條件下,照顧女方。在一般情況下,離婚對(duì)女方的傷害和打擊要比男方大。據(jù)調(diào)查,目前離婚率高發(fā)的年齡段有三個(gè):第一個(gè)階段是剛結(jié)婚兩年內(nèi),進(jìn)了圍城,想出去;第二個(gè)階段是三十五歲左右,男方事業(yè)有成,有外遇,容易離婚;第三個(gè)階段是五十五到六十歲,覺得人生一世,也要瀟灑一回,容易出軌,導(dǎo)致離婚。特別在第二個(gè)階段,離婚率相當(dāng)高。
(3)照顧殘疾或生活困難的一方。
(4)照顧無過錯(cuò)一方。什么是過錯(cuò)呢,一般來說主要是指由于誰的原因造成了夫妻離婚。在實(shí)踐中,主要的情形是一方有婚外情,或有賭博等不良嗜好,或道德品質(zhì)敗壞等。
(5)參考公房產(chǎn)權(quán)人(單位)的意見,決定判給男方或女方。
3、公房使用權(quán)判給了一方,另一方能否取得補(bǔ)償?
(1)如果一方無權(quán)取得公房使用權(quán),那么也就不存在補(bǔ)償問題。
(2)如果雙方均有權(quán)取得公房使用權(quán),由于使用權(quán)最終只能判給一方,因此得房方應(yīng)向未得房方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。
適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如何界定?
對(duì)此,目前的法規(guī)尚無明確規(guī)定。
(二)私房的分割
在實(shí)踐中,私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭,而且情況相當(dāng)復(fù)雜。主要可分為以下幾種類型。
1、夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán),離婚后房屋如何分割?
首先,明確產(chǎn)權(quán),不論房產(chǎn)證上是一方的名字,還是雙方的名字,均為共同財(cái)產(chǎn)。其次,明確產(chǎn)值,即房屋價(jià)值,按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,不按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。再次,分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款,先要將貸款部分除去。也就是說,由取得房子的一方付給未得房一方房屋價(jià)值的一半,得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。
2、夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,離婚時(shí)房屋如何分割?
按最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,那么該房屋是婚前財(cái)產(chǎn)。因此,離婚時(shí),另一方無權(quán)要求分割。
3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,取得了房產(chǎn)證,婚后夫妻共同還貸的房屋,離婚后如何分割?
雖然房屋是一方婚前購得,但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。需要說明的是,共同還貸部分,不論是由一方用個(gè)人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然,如果一方確能證實(shí),其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
4、夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房產(chǎn)證的,婚后雙方共同還貸的房屋,離婚后如何分割?
房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證,是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財(cái)產(chǎn),還是要將財(cái)產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。
5、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同還貸,或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值,離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,離婚時(shí),雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的,人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,再由任何一方另行向法院起訴。另外,最高院民一庭有關(guān)解釋明確,法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括:(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋,在離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的,法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
6、父母參與出資購買的房屋,子女離婚后,房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,父母在雙方結(jié)婚前的出資,視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與,另有約定除外;父母在雙方結(jié)婚后的出資,視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,另有約定除外。
在實(shí)踐中,還有一種情況:在離婚時(shí),一方突然提出,買房子的錢是向父母借的,不是父母贈(zèng)與的,并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此,法院一般的做法是,首先看另一方的態(tài)度,如果另一方不承認(rèn),法院一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此,法院在這類案件中,在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí),會(huì)告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
7、房產(chǎn)證上有第三人的名字,離婚后房屋如何分割?
比如,房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,還有子女的名字,或有父母的名字。對(duì)此,法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加第三人,而是采取如下措施:(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理, 由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),將案件中止審理,告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
8、婚前雙方出資購房,但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,離婚后房屋如何分割?
在上述情況下離婚時(shí),房產(chǎn)證上有名字一方,如果不承認(rèn)另一方購房時(shí)出過資,認(rèn)為房屋屬于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給一方的前提下,另一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說,即使另一方出了錢,但不能證明出資行為,法院也無法判決一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。