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　　（一）離婚房產(chǎn)分割的類型

　　在實踐中，私房的分割占了離婚后房屋分割的大頭，而且情況相當(dāng)復(fù)雜。主要可分為以下幾種類型。

　　一、夫妻雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割？

　　這是最簡單，也是最好處理的一種情形。首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當(dāng)初購房合同金額計算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元，未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元，得房方單獨償還剩余的本金及利息。

　　二、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割？

　　既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定也是如此的。

　　三、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

　　雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。

　　四、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？

　　該問題實際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無關(guān)系的問題。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟，財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的結(jié)果而已。

　　五、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割？

　　根據(jù)關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房；（3）購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。

　　六、父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？

　　關(guān)于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，（1）父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外；（2）父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實質(zhì)性審查，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進(jìn)行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。

　　七、房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？

　　比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將主動追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

　　八、婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？

　　在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認(rèn)另一方購房時出過資，認(rèn)為房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　（二）離婚舉證技巧

　　一、證明當(dāng)事人（原、被告）的訴訟主體資格的證據(jù)

　　1、證明原、被告是夫妻關(guān)系的證據(jù)，如結(jié)婚證、婚姻關(guān)系證明書、戶口簿以及身份證。

　　2、如涉及構(gòu)成事實婚姻的，應(yīng)提交居委會或村委會出具的證明。

　　3、證明被告下落不明的，應(yīng)提交被告住所地或經(jīng)常居住地村委會、居委會或公安機(jī)關(guān)的證明。

　　二、證明婚姻關(guān)系破裂的證據(jù)

　　1、如涉及家庭暴力，應(yīng)提交法醫(yī)鑒定，提出證人。

　　2、如涉及吸毒、賭博行為的，應(yīng)提交居委會或村委會或公安機(jī)關(guān)出具的證明；涉及行政處罰、刑事犯罪的，應(yīng)提交有關(guān)處罰決定或判決書。

　　3、如涉及有重婚行為或有配偶與他人同居的，應(yīng)提交上述行為相關(guān)的結(jié)婚證、子女出生證、居住證明、相片或居委會、村委會、公安機(jī)關(guān)出具的證明等證據(jù)。

　　4、因重婚、有配偶者與他人同居、實施家庭暴力、虐待遺棄家庭成員引起離婚的，無過錯方有權(quán)請求損害賠償。

　　三、證明由一方撫養(yǎng)子女為宜的證據(jù)

　　1、證明一方經(jīng)濟(jì)狀況良好的，應(yīng)提交工資單或其它合法收入的證明，或提交有關(guān)居住情況的證據(jù)。

　　2、如涉及10周歲以上未成年子女的，應(yīng)提交子女本人愿跟隨父或跟母生活的相關(guān)證據(jù)。

　　四、證明婚姻關(guān)系存續(xù)期間有共同財產(chǎn)的證據(jù)

　　1、證明有房產(chǎn)的，應(yīng)提交房產(chǎn)證或購房合同、交款發(fā)票或出資證明。

　　2、證明有銀行存款并申請法院調(diào)查的，應(yīng)提交銀行帳號；證明有股票并申請法院調(diào)查的，應(yīng)提交股東代碼、資金帳號；證明有車輛的，應(yīng)提交行駛證、車牌號。

　　3、證明對方在公司擁有股權(quán)的，應(yīng)提交該公司的工商登記情況、出資的證明等。

　　4、證明一方有債權(quán)債務(wù)的，除提交借據(jù)以外，必須有相關(guān)的證據(jù)佐證。

　　5、證明夫妻雙方財產(chǎn)有約定的，必須提交協(xié)議書等相關(guān)的證據(jù)。

　　6、如申請法院調(diào)查取證但不能提供以上線索的，依法駁回申請。

　　五、有具體的訴訟請求金額的，應(yīng)提交訴訟請求金額的計算清單。

　　（三）離婚前的必要準(zhǔn)備

　　為了在離婚訴訟過程中處于有利的地位，爭取到更多的權(quán)益，在離婚訴訟的過程中，一定要做好以下準(zhǔn)備：

　　（一）一旦出現(xiàn)婚姻麻煩，并已經(jīng)產(chǎn)生離婚的念頭，一定盡早到婚姻專職律師處進(jìn)行一個詳細(xì)的全面的咨詢，這些咨詢包括雙方婚姻狀況、財產(chǎn)情況、債務(wù)情況、子女情況，律師的咨詢會根據(jù)你的案情和婚姻糾紛的具體情況進(jìn)行分析，并給予一個總括性的指導(dǎo)意見，便于當(dāng)事人的后期操作。

　　（二）盡可能的保存好有效的證件、財產(chǎn)憑證等。通常情況下，當(dāng)事人在日常生活中未發(fā)生矛盾時一般對此毫無戒備，但請您早作準(zhǔn)備，以防萬一。因為大多數(shù)婚姻案件中弱勢一方總是在這方面根本從未留心。上述資料包括：結(jié)婚證、購房協(xié)議或房產(chǎn)證、車輛買賣合同、發(fā)票、存折存單、借條、股票帳戶、貴重財產(chǎn)發(fā)票……上述憑證即使拿不到原件，也應(yīng)當(dāng)保存復(fù)印件留做底案，帳戶號均要詳細(xì)作記錄。

　　（三）個人財產(chǎn)及物品妥善保管，以防被對方拿走，婚姻案件中經(jīng)常發(fā)生一方當(dāng)事人的工資卡、手機(jī)、個人貴重首飾，甚至是自己父母贈予的有價值財產(chǎn)被另一方奪走的情況。

　　（四）注意保存或取得與婚姻訴訟有關(guān)的證據(jù)：這些證據(jù)包括針對夫妻感情確實破裂的，包括針對夫妻共同財產(chǎn)或債務(wù)的，包括針對對子女撫養(yǎng)監(jiān)護(hù)權(quán)的方方面面，例如有的女性遭受了家庭暴力，未及時報警并就醫(yī)，造成了證據(jù)的滅失，再比如夫妻曾簽署過書面的離婚協(xié)議書又丟失了。婚姻訴訟不同于其它民事經(jīng)濟(jì)案件的訴訟，證據(jù)的取得很大程度上依賴于當(dāng)事人在日常生活中的收集和積累，這對婚姻關(guān)系中的一方就提出了更高的法律自我保護(hù)意識的要求。因此，建議當(dāng)事人在證據(jù)取得方面，在律師的指導(dǎo)下，盡早著手準(zhǔn)備。

　　（五）保持冷靜，抓住有利時機(jī)進(jìn)行離婚的談判或調(diào)解工作：許多婚姻糾紛不一定需要對簿公堂才能解決，通過親友的介入或律師的介入，在雙方中間進(jìn)行調(diào)解，有時也能促成雙方和氣的解除婚姻關(guān)系。這樣可以避免夫妻雙方耗時耗財，又能避免雙方互相攻擊和傷害，避免了離婚以后雙方關(guān)系僵化，為維護(hù)社會生活的良好秩序也起到了一定作用。

　　（六）一旦條件成熟，立即著手準(zhǔn)備起訴的材料，包括確定法院的管轄權(quán)，書寫民事起訴書、授權(quán)委托書，準(zhǔn)備結(jié)婚證、身份證、大宗財產(chǎn)憑證及訴訟費，同時要提起財產(chǎn)保全的，還應(yīng)當(dāng)書寫“財產(chǎn)保全申請書”，請求人民法院主動調(diào)查搜集證據(jù)的，還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備“調(diào)查申請書”，另外所有的相關(guān)證據(jù)材料都應(yīng)當(dāng)全部備份。

　　在上述相關(guān)環(huán)節(jié)準(zhǔn)備好以后才能正式啟動離婚訴訟程序，才能最大程度的降低訴訟風(fēng)險

　　（四）離婚時的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

　　婚姻法第一線40條規(guī)定：夫妻約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸各自所有，一方因撫養(yǎng)子女，照顧老人，協(xié)助另一方工作等付出較多義務(wù)的，離婚時，有權(quán)向另一方提出補(bǔ)償。另一方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償。此條款規(guī)定了婚姻法的分別財產(chǎn)制中的補(bǔ)償制度。理解‘該條款，要注意以下要件：

　　1，僅適用于夫妻財產(chǎn)約定制下的財產(chǎn)分割。

　　2，夫妻一方即要求補(bǔ)償方必須在家庭中付出了更多的義務(wù)。

　　3，這種要求是債權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利。提出要在離婚之時。不離婚和離婚之后，都沒有權(quán)利提出。這種權(quán)利是債權(quán)性質(zhì)，因此，可以放棄，也可以要求。