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離婚房產(chǎn)分割的幾種類型

來源:離婚律師網(wǎng)   作者:未知  時間:2016-11-15   點擊數(shù):23

離婚財產(chǎn)分割律師

  一、離婚房產(chǎn)分割的幾種類型

  (一)婚前按揭購房  離婚分割

  案情

  2006年5月,小郭為結(jié)婚購置了一套商品房,他為此付了10萬元首付款,又向銀行貸了36萬元。2006年12月小郭與妻子結(jié)婚后,二人開始共同償還月供。今年初,二人婚姻亮起紅燈,雙方同意離婚,但卻在房產(chǎn)分割問題上產(chǎn)生爭執(zhí),小郭的妻子認為這套房屋她也有份,要求小郭按房屋目前市值的一半給她補償。小郭則認為首付是他付的,還貸的大部分錢也是他掙的,妻子的要求不公平。

  分析

  首先,由于購房合同是小郭婚前與開發(fā)商簽訂的,首付也是在婚前交的,依照《物權(quán)法》,"當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力"。小郭婚前簽訂的轉(zhuǎn)讓房屋物權(quán)的合同已生效,雖然未拿到房產(chǎn)證,但房產(chǎn)證的頒發(fā)也是依據(jù)這一合同,所以小郭是房屋的實質(zhì)權(quán)利人,房屋是小郭婚前的個人財產(chǎn)。

  至于還貸問題,可視為小郭的個人債務。雖然是夫妻共同還貸,但還的是小郭的個人債務。另外,關于房產(chǎn)增值部分是否屬于夫妻共同財產(chǎn),主要看小郭夫妻從主觀上是否為獲取"收益"為目的來考慮。由于離婚時雙方只有一套房產(chǎn),很明顯該房產(chǎn)是為了居住而不是獲益,因此房屋的自然增值部分,小郭妻子也無權(quán)取得。所以,小郭無須支付妻子房屋市值一半的補償款,但應將夫妻關系存續(xù)期間對銀行所償還的貸款數(shù)額的一半返還給她。

  (二)婚前購房 父母資助

  案情

  2008年,市民徐女士的女兒與相戀兩年的男友喜結(jié)連理。由于男方家經(jīng)濟條件一般,徐女士夫妻便為女兒女婿提供首付買了一套商品房,由小兩口自己還貸。購買時,房屋登記在徐女士的女兒名下。現(xiàn)在,小兩口正鬧離婚,為房產(chǎn)分割的事情,徐女士來到律師事務所咨詢。

  分析

  按照規(guī)定,當事人結(jié)婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應被認定為對自己子女的個人贈與。因此,徐女士夫妻提供的首付款應視為對女兒的贈與,是女兒婚前的個人財產(chǎn)。由于房屋登記在徐女士的女兒名下,房屋視作是其女兒的個人財產(chǎn),離婚時,女方應當返還男方二人共同償還銀行貸款數(shù)額的一半。

  (三)甲方購房 乙方裝修

  案情

  2007年3月,女青年小陳和小王喜結(jié)連理。同年6月,小陳父母出資在太原市購買了一套價值40多萬元的商品房給小兩口,產(chǎn)權(quán)歸在女兒名下。今年,兩人打算離婚。小王提出房子的裝修費用全部是他承擔的,房子應算夫妻共同財產(chǎn),應該平均分割。

  分析

  婚后父母出資購房,產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的情況,從社會常理出發(fā),可認定為是明確向自己子女一方的贈與,這部分出資應認定為受贈子女個人所有;若房產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的,一般認定為向雙方的贈與,房屋應認定為夫妻共同所有。裝修是對房屋的添附,不能作為房屋的份額進行分割,離婚時,小陳應返還對方這項費用。

  (四)三方出資 婚后購房

  案情

  2004年5月,家在外地的芳芳與男友小張步入婚姻的殿堂,由于雙方家庭經(jīng)濟條件都不好,二人租房居住。2005年,二人用芳芳父母給的5萬元和小張家里給的7萬元作為首付款,又貸款28萬元買了一套商品房。雖然有了房子,可二人卻疏遠了,分居一年后,二人協(xié)議離婚,可房子如何分割卻成了難題。

  雙方的家長對他們的資助是在婚后,又是購置給二人居住的,并沒有明確贈與自己子女的意思,是對雙方的贈與。小兩口的貸款月供也出自共同的家庭收入。所以,該房屋屬于他們的共同財產(chǎn),離婚時,可按各自一半份額分割,同時對銀行的債務也應對半承擔。

  分析

  財產(chǎn)問題是婚姻中不可回避的問題,男女雙方若想做到"好合好散",最好是及早對婚前或者婚內(nèi)財產(chǎn)進行公證或者明確約定,以免婚姻走到盡頭時因為財產(chǎn)問題糾纏不清而造成離婚"拉鋸戰(zhàn)",或更大的傷害。

  二、婚前房產(chǎn)婚后出售再購房應注意的法律問題

  1、保存好婚前購房的預售(買賣)合同的原件及付款發(fā)票;

  婚前購房的合同以及發(fā)票,是證明房產(chǎn)歸已所有的有效證據(jù),必須慎重保存。若購房的合同及發(fā)票已經(jīng)遺失,可到售房時的房地產(chǎn)開發(fā)公司或到房地產(chǎn)交易中心查詢和復印。

  2、若將婚前房產(chǎn)婚后出售,最好將與配偶共同還貸部分中,應屬配偶的部分留存。

  婚前房產(chǎn)出售后變成現(xiàn)金,該筆現(xiàn)金為個人婚前財產(chǎn)和婚后共同還貸部分的總額。將婚后共同還貸部分保留,以便在發(fā)生爭議時作為共同財產(chǎn)處理,或在雙方一致認可后進行花銷,而對于個人財產(chǎn)部分可單獨自由處置。

  3、售房款資金規(guī)范管理。

  售房后,不論是定金還是首付款和其它筆付款,能盡量由下家打入一個賬戶內(nèi),盡量避免一行多戶頭或多行多賬戶操作,造成資金來源和去向說不清、舉證不能的境內(nèi)。每次存、取款,保存好資金存取款憑條。規(guī)范管理售房資金,對于產(chǎn)生糾紛時舉證證明資金為個人財產(chǎn),將能直到重要作用。

  4、買賣交易盡量轉(zhuǎn)賬,一般不要采用提現(xiàn)交易。

  轉(zhuǎn)賬的支付方式,資金來源以及匯款人和收匯人信息都可以從銀行查出,產(chǎn)生糾紛時容易查清。但若是現(xiàn)金交易,資金來源以及使用資金的性質(zhì)在產(chǎn)生糾紛時很難說清,容易產(chǎn)生爭議。

  5、產(chǎn)權(quán)登記在自己一人名下。

  若用婚前房產(chǎn)婚后出售的錢款再購房,產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下,即使購房款為夫妻一方個人財產(chǎn),但因?qū)懺陔p方名下,故房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共同共有,離婚時自然作為共同財產(chǎn)予以分割。但若登記在一方名下,另一方便不能自然擁有房產(chǎn)權(quán)利。

  6、貸款盡量以一人名義。

  即使購房時用的全部是一方的資金,購房合同也是登記在一方名下,但目前上海各銀行一般要求婚后購房要雙方在共同抵押權(quán)人處簽字才放貸,就會給一方造成隱患。既然一方同意未出資的另一方在共同抵押權(quán)人處簽字,便可推斷意味著認可自己出資購的房產(chǎn)為共同共有,造成糾紛時對自己不利,所以盡量以一人名義貸款,若能不貸款最好。

  當然,若能采用夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的書面方式示明房產(chǎn)的歸屬最佳,但由于目前傳統(tǒng)觀念以及夫妻情面,很少有夫妻能有如此之高的法律意識。所以,在用一方婚前房產(chǎn)的婚后出售款再購房時,注意以上六點,相信會對您大為有益。

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