成都資深婚姻律師：沈輝

　　【案情】

　　劉某和王某于2001年結(jié)婚，并于次年共同購(gòu)買房產(chǎn)一套。應(yīng)妻子劉某要求，房產(chǎn)證上僅登記劉某一人的名字。后雙方感情不和，常為家庭瑣事發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。2008年，劉某在未告知王某的情況下，將共有房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)賣給善意第三人敖某，并辦理了房產(chǎn)變更登記。王某知道后，以該房產(chǎn)為夫妻共有，劉某擅自出售屬無權(quán)處分，拒絕承認(rèn)該房屋買賣合同，并要求敖某歸還房屋，恢復(fù)原來的房產(chǎn)登記。

　　【分歧】

　　夫妻一方在未征得另一方同意的情況下，擅自向善意第三人出售共有房產(chǎn)是否有效？

　　一種意見認(rèn)為，本案爭(zhēng)議房產(chǎn)為劉某和王某夫妻共有，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分除非取得共有人的一致同意，否則，單方處理的行為無效。劉某在明知自己所賣的房屋系與王某共有的情況下，單方處置該財(cái)產(chǎn)，事后又沒有得到王某追認(rèn)，侵犯了其他共有人的權(quán)利，其與敖某所簽定的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。

　　第二種意見認(rèn)為，敖某購(gòu)買房產(chǎn)是出于善意，且支付了合理價(jià)款，又辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，從保護(hù)善意第三人的角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定敖某和劉某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議是有效的。

　　【分析】

　　筆者同意第二種意見。

　　一般情況下，共同共有房產(chǎn)的出售必須經(jīng)過全體共有人的一致同意，而按份共有的房產(chǎn)則必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)比例三分之二以上的共有權(quán)人同意才能出售。部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但善意第三人受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的則例外。

　　在《物權(quán)法》實(shí)施之前，對(duì)于夫妻共有房產(chǎn)，一方擅自處分屬于無權(quán)處分，擅自處分人和第三人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效，對(duì)已變更登記的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)恢復(fù)原來登記。但《物權(quán)法》實(shí)施后，則有所改變，對(duì)于善意第三人取得該房產(chǎn)所有權(quán)的，出于保護(hù)第三人合法權(quán)益的角度出發(fā)，只要第三人符合如下三個(gè)條件，即受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人的，就應(yīng)認(rèn)定該買賣行為有效。法院在審理此類案件中也只是著重審查在購(gòu)買人和擅自處分人之間是否存在惡意串通行為，只要第三人是善意購(gòu)買，就應(yīng)認(rèn)定買賣行為有效。

　　就本案而言，系爭(zhēng)房產(chǎn)的權(quán)屬證書上只有劉某一人的名字，敖某出于對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的信賴，相信劉某為該房產(chǎn)的唯一所有人，且其購(gòu)買價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)，屬于合理價(jià)格，又已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，敖某作為善意第三人，其與劉某之間的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。至于由此給王某造成的損失，王某也只能向劉某請(qǐng)求賠償其損失。