成都資深婚姻律師：沈輝

　　【案情】

　　劉某和王某于2001年結(jié)婚，并于次年共同購買房產(chǎn)一套。應(yīng)妻子劉某要求，房產(chǎn)證上僅登記劉某一人的名字。后雙方感情不和，常為家庭瑣事發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。2008年，劉某在未告知王某的情況下，將共有房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)賣給善意第三人敖某，并辦理了房產(chǎn)變更登記。王某知道后，以該房產(chǎn)為夫妻共有，劉某擅自出售屬無權(quán)處分，拒絕承認(rèn)該房屋買賣合同，并要求敖某歸還房屋，恢復(fù)原來的房產(chǎn)登記。

　　【分歧】

　　夫妻一方在未征得另一方同意的情況下，擅自向善意第三人出售共有房產(chǎn)是否有效？

　　一種意見認(rèn)為，本案爭(zhēng)議房產(chǎn)為劉某和王某夫妻共有，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分除非取得共有人的一致同意，否則，單方處理的行為無效。劉某在明知自己所賣的房屋系與王某共有的情況下，單方處置該財(cái)產(chǎn)，事后又沒有得到王某追認(rèn)，侵犯了其他共有人的權(quán)利，其與敖某所簽定的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。

　　第二種意見認(rèn)為，敖某購買房產(chǎn)是出于善意，且支付了合理價(jià)款，又辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，從保護(hù)善意第三人的角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定敖某和劉某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議是有效的。

　　【分析】

　　筆者同意第二種意見。

　　一般情況下，共同共有房產(chǎn)的出售必須經(jīng)過全體共有人的一致同意，而按份共有的房產(chǎn)則必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)比例三分之二以上的共有權(quán)人同意才能出售。部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但善意第三人受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的則例外。

　　在《物權(quán)法》實(shí)施之前，對(duì)于夫妻共有房產(chǎn)，一方擅自處分屬于無權(quán)處分，擅自處分人和第三人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效，對(duì)已變更登記的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)恢復(fù)原來登記。但《物權(quán)法》實(shí)施后，則有所改變，對(duì)于善意第三人取得該房產(chǎn)所有權(quán)的，出于保護(hù)第三人合法權(quán)益的角度出發(fā)，只要第三人符合如下三個(gè)條件，即受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人的，就應(yīng)認(rèn)定該買賣行為有效。法院在審理此類案件中也只是著重審查在購買人和擅自處分人之間是否存在惡意串通行為，只要第三人是善意購買，就應(yīng)認(rèn)定買賣行為有效。

　　就本案而言，系爭(zhēng)房產(chǎn)的權(quán)屬證書上只有劉某一人的名字，敖某出于對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的信賴，相信劉某為該房產(chǎn)的唯一所有人，且其購買價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)，屬于合理價(jià)格，又已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，敖某作為善意第三人，其與劉某之間的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。至于由此給王某造成的損失，王某也只能向劉某請(qǐng)求賠償其損失。