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夫妻一方向第三人擅自出售共有房產(chǎn)是否有效

來源:離婚律師網(wǎng)   作者:未知  時(shí)間:2016-11-23   點(diǎn)擊數(shù):81

成都資深婚姻律師:沈輝

  【案情】

  劉某和王某于2001年結(jié)婚,并于次年共同購(gòu)買房產(chǎn)一套。應(yīng)妻子劉某要求,房產(chǎn)證上僅登記劉某一人的名字。后雙方感情不和,常為家庭瑣事發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。2008年,劉某在未告知王某的情況下,將共有房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)賣給善意第三人敖某,并辦理了房產(chǎn)變更登記。王某知道后,以該房產(chǎn)為夫妻共有,劉某擅自出售屬無權(quán)處分,拒絕承認(rèn)該房屋買賣合同,并要求敖某歸還房屋,恢復(fù)原來的房產(chǎn)登記。

  【分歧】

  夫妻一方在未征得另一方同意的情況下,擅自向善意第三人出售共有房產(chǎn)是否有效?

  一種意見認(rèn)為,本案爭(zhēng)議房產(chǎn)為劉某和王某夫妻共有,對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分除非取得共有人的一致同意,否則,單方處理的行為無效。劉某在明知自己所賣的房屋系與王某共有的情況下,單方處置該財(cái)產(chǎn),事后又沒有得到王某追認(rèn),侵犯了其他共有人的權(quán)利,其與敖某所簽定的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。

  第二種意見認(rèn)為,敖某購(gòu)買房產(chǎn)是出于善意,且支付了合理價(jià)款,又辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記,從保護(hù)善意第三人的角度出發(fā),應(yīng)認(rèn)定敖某和劉某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議是有效的。

  【分析】

  筆者同意第二種意見。

  一般情況下,共同共有房產(chǎn)的出售必須經(jīng)過全體共有人的一致同意,而按份共有的房產(chǎn)則必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)比例三分之二以上的共有權(quán)人同意才能出售。部分共有人擅自處分共有房屋的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但善意第三人受讓不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的則例外。

  在《物權(quán)法》實(shí)施之前,對(duì)于夫妻共有房產(chǎn),一方擅自處分屬于無權(quán)處分,擅自處分人和第三人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效,對(duì)已變更登記的產(chǎn)權(quán)也應(yīng)恢復(fù)原來登記。但《物權(quán)法》實(shí)施后,則有所改變,對(duì)于善意第三人取得該房產(chǎn)所有權(quán)的,出于保護(hù)第三人合法權(quán)益的角度出發(fā),只要第三人符合如下三個(gè)條件,即受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人的,就應(yīng)認(rèn)定該買賣行為有效。法院在審理此類案件中也只是著重審查在購(gòu)買人和擅自處分人之間是否存在惡意串通行為,只要第三人是善意購(gòu)買,就應(yīng)認(rèn)定買賣行為有效。

  就本案而言,系爭(zhēng)房產(chǎn)的權(quán)屬證書上只有劉某一人的名字,敖某出于對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的信賴,相信劉某為該房產(chǎn)的唯一所有人,且其購(gòu)買價(jià)格為市場(chǎng)價(jià),屬于合理價(jià)格,又已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記,敖某作為善意第三人,其與劉某之間的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。至于由此給王某造成的損失,王某也只能向劉某請(qǐng)求賠償其損失。

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